大阪でマンションの外壁調査なら、ドローンプロの赤外線外壁調査の精度が高い！

大阪をはじめ関西地方でドローンによる赤外線調査、マンション・ビルの外壁調査を提供している、一般社団法人スカイステージです。
マンションやビルのオーナー様、管理組合の方々の悩みのタネである「外壁の定期点検」。

目視できない上空の外壁や外壁内側の劣化状況を確認するには、専門知識や技術が必要になり、調査は外部に依頼する他ありません。

しかし注意が必要なのは、マンションやビルの外壁調査は、依頼する会社や団体をしっかり選定しなければ、調査方法も、必要な費用も、更にはその調査精度さえ大きく異なることです。

調査結果として納得できるか。
安心して依頼できるかどうか。
お客様が直接確認することが難しい外壁調査だからこそ、事前に基礎知識を付けておいて損はありません。

本日は、マンションやビルの外壁調査の義務について、そして従来の調査方法とドローン外壁調査の比較、さらに依頼検討にあたりお客様がみるべきポイントについても解説していきます。

大阪の外壁調査なら知っておこう！
【1】外壁調査の「12条点検」とは？

建築基準法第12条に定められた、建物の定期点検の義務、「12条点検」について振り返っていきます。

12条点検とは、建築物の安全性・防火性・衛生を管理するため、特定建築物と呼ばれる建物の、定期的な外壁調査・特定行政庁（自治体）への報告を義務付けている法律です。

点検周期は建築物等は３年以内毎、昇降機、建築設備、防火設備は１年以内毎にとされています。

外壁においては竣工後10年以上経過した建物は、外壁の種類によって、3年以内に全面調査・定期報告を行う必要があります。

【大阪府が解説した定期報告制度についての動画】

2022年4月、建築基準法改正！
ドローンでの赤外線調査の活用が促進されています。

一定の規模、用途の建物の所有者に義務付けられている、定期検査。（12条点検）

建物の外装仕上げ材等におけるタイル、石貼り、モルタル等の劣化及び損傷状況の調査に、「無人航空機（ドローン）による赤外線調査」が明記されました。

一定の実施要領に則れば、赤外線装置を搭載した無人航空機（ドローン）による調査が可能であることが判明したため、打診以外の調査方法として無人航空機による赤蟻凱旋調査を外壁の調査方法として明確化し、利活用の促進を図る。
参照：国土交通省 定期報告制度における外壁のタイル等の調査について

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【2】外壁調査の昔と今。「打診調査」と「赤外線調査」

外壁調査には国土交通省が定めた「打診調査」と「赤外線調査」のどちらかを採用する必要があります。
打診調査とは、調査員が外壁を「打診棒」で叩き、その反響音から外壁の内側の状況を診断していくという、調査員の知識と経験が求められる、属人的な調査方法です。叩いた音で、タイルの浮きや、壁内部の損傷を確認していきます。

一方、赤外線調査は、「サーモグラフィーカメラ」により外壁の温度を計測し、撮影した写真データを元に劣化状況を解析していくデジタルな調査方法です。赤外線調査の中でも、地上からの調査方法と、ドローンによる調査方法があります。

詳しく比較ポイントを見ていきましょう！

「打診調査」とは

打診調査を行う場合、高所作業を実施するために
・建物の外周に足場を組む
・ゴンドラ（作業車）を取り付ける
・ロープ高所作業
などの選択肢があります。

調査員が高所の外壁にもアプローチできるよう、調査段階で足場が必要となるという点が一つのポイントです。
足場の組み立てには大きなコストと時間が掛かります。

どちらにせよ後の大規模修繕工事でも、足場の組立と解体が必要であるならば、最初から同時にやってしまおうと、外壁調査と大規模修繕工事はセットで計画されるケースが多かったのです。

現代では足場を組まずともゴンドラを使用する、またはロープ高所作業という、より費用を抑えられる手段も普及してきましたが、ただし、根本的な外壁調査の方法は「打診調査」であることがほとんどで、打診棒によって属人的に出されるデータの正確性には課題が残ります。

基本的には調査結果（建物の劣化状況）によって、修繕の内容と費用が算出されるため、本来、正確な調査結果でなければ、最適な改修費を出すことはできませんが、まだまだ打診調査が主流となっている現状があります。

一方、足場やゴンドラによる外壁調査を行うメリットは、万が一タイルの浮きや劣化が著しい場合、応急処置も同時に行えることです。

「赤外線調査」とは

では赤外線調査についてです。

赤外線調査はサーモグラフィーカメラで外壁の温度を測定し、そのデジタルデータに基づき外壁の劣化状況を判断します。
写真を撮影してから解析するため、マンションの管理組合や依頼主の方々も確認できるデータが提供できるという点が、大きな特徴です。

お客様にも、温度変化がわかる写真で、実際の外壁劣化状況を目で確認していただくことができ、精度の高い調査結果を提示できるため大規模修繕の積算内容と実数に大きな乖離が無くなる、ということが最大のポイントです。

また足場工事も不要のため調査の作業日数も、最短一日で済ませることができます。
さらに、近年では赤外線カメラを搭載したドローンによる外壁調査も、急速に広がっています。

地上からの赤外線調査との違いを次で詳しく見ていきましょう。
（※天候や日照条件などによって観測が行えない日があり、また外壁の材質によっては赤外線調査に不向きな場合もあります。）

ドローンで行う赤外線調査とは？

赤外線調査のシステムにも理解を深めていきましょう。

赤外線調査は、正しくは2種類の手法が存在します。

まず、地上からの赤外線での測定方法です。
測定に用いる機械が広く開発されており、高性能なマシンの分解像度は精度の高い解析を可能にします。

一方で、高い建物の外壁調査を苦手とする特徴も持ちます。

地上からの赤外線調査では45度以上傾けてしまうと極端に解析の精度が落ちてしまうため、高い建物であれば、その分横の距離も確保する必要がでてきます。

50mの建物全体に地上から赤外線をあてるには、建物を軸に半径50m分の距離が必要なのです。
道路幅が狭かったり、うまくスペースが取れなかったりする場合は、測定が厳しくなります。

２つ目は、赤外線カメラを搭載した、ドローンでの調査方法です。

ドローンの外壁調査は、背の高い建築物でも困難なく解析を進めることができます。
”飛ばす”ドローンは建物の高さ・大きさに影響を受けることはありません。（ドローンの飛行許可は別途必要です）

さらに、正確に言えばカメラ搭載型のドローンが残す写真は、「サーモグラフィー写真」と、実際の外壁の状態を撮影する「通常写真」でも撮影するため、肉眼で状態を確認することもできます。

つまり、ドローンによる赤外線調査は調査結果に嘘をつくことができないのです。

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【3】要注意！ドローンだけでなく、建物の「専門家」であるか！？

ドローンでの外壁調査は、12条点検の効率化を図ることができ、これまでの「打診調査」と同等の精度か、それ以上の精度で調査が”可能です”。

可能ではありますが、ドローン調査会社の各社が可能であるという話ではありませんのでご注意ください。

そもそも12条点検で義務付けられているのは、定期的な検査を実施することだけでなく、その結果を報告をすることです。

そのため検査員は、一級建築士、二級建築士、国土交通大臣が定める資格を有する者によって行われます。

そのような資格者よる報告書の作成についてはスカイステージでも対応しており後述しますが、

ドローンでの外壁調査で最も重要なことはデータ分析です。

外壁調査で得たサーモグラフィーデータ、写真などから

修繕の必要性の高い危険な箇所はどこなのか、データから導けるかが最も重要なわけです。

正直、ドローンを飛ばすことはライセンスを取れば誰にでもできますが、

上記のような本来のお客様（建物所有者）の要望を理解しているか、または建築は詳しくなく単純に「ドローン会社」としてドローンでの撮影だけしていればいいというスタンスなのかによって、成果物はまるっきり変わるでしょう。

ニーズを理解し、建築に精通していれば、入念な調査（撮影）をするでしょう。

建築を知らなければ、ドローンでどこを細かく撮ればいいのか判断もできないでしょう。

ドローン外壁調査と言っても、各社このような違いがあるのです。

「電話」で問い合わせると、実力が見える

スカイステージの岩根の見解では、ドローン外壁調査を依頼する際には不明点を電話で問い合わせると良いとのこと。

メールでの問い合わせはラクなのですが、実際に外壁調査の件数を豊富に経験しているか、ノウハウやナレッジがあるかというのはデジタルなコミュニケーションではわかりにくいのです。

担当するパイロットと口頭で話しができると、ドローン外壁調査の経験値がわかる！

というのは的を得た意見で、ぜひ実践されてみることをおすすめします！

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【4】外壁調査の費用比較

ゴンドラ、仮設足場、ドローンでの外壁調査の金額と日数を比較してみました。

【比較条件】
単価別
建物10階建てh30m〜35m（壁1面で考えた場合）
横10軒70m
2100㎡〜2450㎡

比較していただいた通り、ドローンでの外壁調査は圧倒的に現場での調査日数を短縮することができるため、お客様が調査に感じられるストレスを軽減することができます。
長期の調査期間を確保しづらい建物もドローン調査が適していると言えます。

また、従来の足場を組んだ上での打診調査は、調査費用だけでなく足場を組む費用もかさんでしまいます。
一番コストを抑えて精度も確保した外壁調査ができるのがドローンでの外壁調査です。

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【5】依頼前に確認！ドローン外壁調査会社の選ぶポイント

さて、費用についてもお話してきましたが、時代に伴い、ドローン外壁調査を行う会社も増加しています。
ドローンはテクノロジーが先行し、機械そのものの性能はみるみる向上する一方、実はきちんと使いこなせている会社はそう多くありません。

損のないドローン外壁調査を依頼するための、ドローン調査会社の見るべきポイントを少しお話したいと思います。

「外壁調査に適した機材を使用しているか？」

まず、ドローンの種類が赤外線機能搭載かどうか、確認しましょう！

現在、ドローンはデパートや玩具店で見かけるような一般向けのドローンから、建築・映像撮影で使用されるような産業用ドローンまで、性能も金額も多種多様に販売されています。

ドローンの撮影・調査ができると謳う会社のなかには赤外線が搭載されていない映像撮影のドローンを用いる会社もあります。

これでは、梯子で登って外壁を撮影してくることと何ら変わりません。

外壁調査を依頼する際には、外壁調査用の産業用ドローンを所持しているか、そして具体的な調査内容の中に赤外線調査が用いられているかをチェックしましょう。

赤外線調査は外壁の温度差から「タイルの浮き」や「雨漏り箇所」、劣化状況を詳細に表す特徴を持っています。

スカイステージでは、最先端技術が搭載されている「Matrice 300 RTK」を使用しております。

赤外線カメラももちろん対応、点検業務に最適なドローンで外壁調査を行います。

「ドローンの外壁調査の知識と実績」

高性能になり、赤外線調査に適したドローンも開発されてきましたが、ドローン調査は、正しい建築知識を持っていなければ外壁調査を行うことはできません。

産業用ドローンを飛ばすためには、様々な法律をクリアする必要があります。

ですので、依頼を検討される会社がドローン飛行に関する法律知識をどの程度おさえられているかも信用の尺度になり得ます。

飛ばす現場の周辺環境によっては事前に申請を出して国土交通省からドローン飛行の許可を取得する必要があります。

飛行許可無しにドローンを飛ばすことは、無論違法行為です。

外壁調査をトラブル無くスムーズに終えるためにも、法律の知識を抑えられているかどうか、飛行許可申請を行なっているかどうか、確認することが重要です。

スカイステージでは、現場ごとに飛行許可を得た上で外壁調査を行っています。

また、自分たちの作業周囲の安全確認だけではなく、調査現場の近所の方々にも作業にご理解いただけるよう、事前周知も仕事の一環として捉えています。

確かな実績の数々も自慢です。

マンションの外壁赤外線調査はもちろん、建物漏水調査や土木工事の空撮も承るため、建築現場における正しいドローン操作技術も持っています。

調査だけでなく報告書も作成できる会社か

12条点検の結果は、特定行政庁に報告書の提出が義務付けられていることはご説明しました。

つまり、調査だけなく提出可能な報告書も作成しなければならないことを、忘れてはなりません。

12条点検の調査〜報告は、「一級建築士、若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者」でなければならないとされています。

スカイステージは一級建築士が在籍し、報告書は赤外線写真と映像の両方を提示、第三者も理解できる証拠に裏付けされた明朗な報告書を作成しています。

赤外線画像と撮影画像を比較できるので、正しい情報のもと、詳細に外壁の状況を知ることもできます。

また一級建築士の他、赤外線診断士、ドローンインストラクターの有資格者が在籍しております。

建築に明るいスタッフが現場に赴くため、報告書の作成はもちろん、修繕に関してのご質問にもお答えすることが可能です。

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【6】ドローン業務特化のスカイステージ

スカイステージは、ドローンサービスに特化した一般社団法人です。

外壁調査だけでなく、3D測量やドローンの資格取得支援までドローンを用いる現場に関して幅広く対応ができるほか、社会のドローン利用の推進を目標に掲げております。

繰り返しになりますが、ドローンを用いる外壁調査は外壁調査に対する知識はもちろん、建築の知識があって初めて調査になります。

全国にジョブパイロットを育成

スカイステージでは、赤外線ドローンを使ったインフラ点検や測量のプロフェッショナルを育てるためのコースまでを開講、団体代表岩根は講師としてドローン操作を指導しています。

最近では法改正も追い風となり、ドローンで外壁調査ができる「ジョブパイロット」のライセンス取得希望者の方々より、続々と受講のお申し込みをいただいています。

特に、スカイステージのドローンスクールの優れた点は、実際の業務で実績のある講師に色々と質問ができることにあります。

ドローンの外壁調査はガイドラインはでていますが、まだまだ整備されていないことも多く、きちんとした知識が無いと対応できないことも多いです。

万が一安全が確保できていなければ、最も困るのは依頼したお客様です。

スカイステージでは経験に裏打ちされた人物が講師をつとめているからこそ、ドローンの操作＋α、外壁調査で見るべきポイントをしっかり熟知しています。

また、これまで外壁修繕の経験を活かし、調査後の修繕に関しアドバイスすることもできます。

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【7】調査機関として中立の立場で点検を行います

ドローンでの外壁調査を行う、スカイステージの強みは「中立性」です。

施主様と、元請け会社様の間に立ち、調査機関として中立な立場で点検を行います。

マンションオーナー様であれば、第三者に外壁調査を依頼することで、精度の高い調査データを取得でき、適切な工事を検討することができます。

大規模修繕の施工会社様であれば、第三者の調査機関に依頼を出すことで、お客様に対し、調査〜工事内容の適正と透明性を提示することができます。

外壁調査は規模の大きいマンションであればあるほど、調査費用も修繕費用も高額になります。

約3年ごとの点検周期にドローンで外壁調査を行い、必要な箇所だけ修理をするようなメンテナンス方法であれば、10〜12年に一度必ず大規模修繕工事を実施するよりもコストも抑えられ、余った予算でバリアフリー化など建物の価値を高める投資へ回すことも可能です。

建築建材や、工法の技術、そして定期点検の精密さが向上している今だからこそ、従来からの大規模修繕の方法が見直され、より効率よく生産性の高い管理が実現できるようになっています。

スカイステージは、ドローン業務のスペシャリストであり、外壁調査の実績も豊富です。

ぜひお気軽なご質問からご相談ください。