数年に一度の大規模修繕では高額な費用がかかるため、修繕や点検費用はできるかぎり適正な価格で依頼したいマンションの管理会社や理事会は多いでしょう。
一方で、大規模修繕の依頼では曖昧な見積もりによるトラブルが起きやすいことをご存知でしょうか？
問題を起こさずに確実な調査をするために、ドローンによる調査方法を依頼する方も多くなってきました。
ドローンによる外壁調査は従来の外壁調査に比べるとどのような利点があるのでしょうか。
今回は、マンションの大規模修繕でのトラブルの要因を理解し、ドローンでの調査のメリットやポイントについて解説いたします。
不確定要素が多く見積もりの算出が難しい大規模修繕
①マンションの大規模修繕とは？
建物が建ってから、または外壁の改修から10年が経過した後、6ヶ月〜３年に1度、特定行政庁が定める期間までに、調査と定期報告を行うことが建築基準法第12条で義務付けられています。
壁のひび割れだけでなく屋上の防水補修、エントランスのバリアフリー工事など様々な検討項目が存在し、この点検時期の間に行う大掛かりな修繕を大規模修繕と呼びます。
特に外壁調査は、壁面のタイル落下による事故防止の意味合いが大きく、外壁の修繕はマンション管理者の義務となります。
大規模修繕では点検・修繕費用が高額になるため、理事会やマンションの管理組合の積立金によって大規模修繕費用を賄います。
適切なマンションの管理や安全な暮らしを維持するためにも、大規模修繕は大変重要です。
②大規模修繕前トラブルの原因は調査プロセスとざっくりとした見積もり
大規模修繕で問題に挙げられるのが、点検・修繕の費用が当初の見積り額よりも大幅に超えてしまうこと。
予算を超える原因は、大規模修繕の調査方法や依頼の過程にあります。
一般的な大規模修繕のプロセスをご覧ください。
一般的な大規模修繕のプロセス
・マンション管理会社が施工会社へ見積もりを依頼
・理事会が見積もりを精査、依頼業者を決定
・仮設足場を立てる
・下地補修調査
・シーリング打ち替え工事、下地補修工事
・高圧洗浄
・塗装工事
・防水工事
・長尺シート工事
・美装工事
・検査
・足場解体
・アフターメンテナンス
まず、大規模修繕の時期が近づいてくると、マンションの管理会社は複数の施工業者へ点検と修繕の見積もりを請求し、理事会へ提示します。
理事会は見積もりをもとに業者を選定。
双方合意が取れた時点で、外壁点検を依頼します。
現在主流の点検方法である「打診調査」は外壁の表面を叩いた打撃音で損傷を確認する方法です。
点検時に見つかった損傷をその場で補修できるメリットがあり、高所で調査員が作業できるように外壁点検段階で足場を組む必要があります。
足場の組み立てに大きなコストと時間がかかり、点検と補修を同時に行う施工会社が多いため、外壁調査と大規模修繕工事を合わせた金額が提示されることが一般的です。
本来は壁面の傷みを把握した上で修繕費用を見積るべきですが、打診調査では足場が組みあがっていなければそもそも調査ができません。
点検前に見積もりを出さなければならず、施工会社の経験と勘によって壁面の損傷割合を予測し、ざっくりとした金額を提出することになります。
加えて、打診調査では全ての壁面を一度に点検し、後から必要な箇所だけ補修するわけではありません。足場を徐々に一段づつ組み立てる必要性から、下の階から順に点検と修繕を繰り返しながら屋上階まで進めていきます。
そのため、下の階で想定以上に痛みが酷く、上階にいく前に修繕予算を使い切ってしまう恐れもあるのです。
以上のように、施工会社が事前に損傷を把握できないまま大雑把な見積り額を提示したことにより、実際の修繕費用と食い違うトラブルを生み出してしまいます。
③理事会も必要な修繕か確認できない
理事会が不信感を募らせる一因として、施工会社からの報告を確かめようがないことも挙げられます。
打診調査では人の目と耳による確認をもとにした報告になるため、報告書を読んでも理事会には本当にどれほど劣化が激しいのかを確かめる術がありません。
また、報告書について相談する相手がおらず、見積もり額が本当に正しいのかもわからないまま、施工会社のいう通りに工事が進められてしまいます。
あとから施工会社が正当な理由で追加の修繕費用を請求したとしても、理事会からすればすでに修繕費用を含めた高額な費用を支払いずみです。
「はじめに適当な調査をしたのではないか」「施工費用を多く取ろうとしているのではないか」と疑う要因となります。
また、外壁の予想以上の劣化はマンションを建てた管理会社の施工不良として受け止められかねないため、マンション管理会社も理事会に追加費用を積極的に請求しづらい事情もあります。
追加の修繕費用が承認されなければ、施工会社が予算以内で対応しようと応急処置的な修繕で終えたり、本来修復すべき箇所が放置されたまま工事を終えることになります。
最悪の場合、劣化の事実を施工会社や管理会社が隠すことも。
施工会社では追加予算がおりないことを恐れて、初めから高く見積もりを提出するようになるため、ますます見積り額が適正価格から離れてしまいます。
マンションの大規模修繕前にドローン壁外調査・点検が最適な理由
近年、従来の打診調査に変わり、ドローン外壁調査を依頼するマンション管理会社や理事会が増えてきました。
ドローン外壁調査には、これまで問題となっていた不透明な見積もりや報告を改善できると期待されています。
①ドローン赤外線外壁調査は短期間で精度の高い調査が可能
ドローンを用いた外壁調査では、壁に触れずに調査する赤外線調査が基本です。
赤外線調査とはサーモグラフィーカメラで外壁を撮影し、表面温度差から劣化状況を解析していく手法です。
赤外線画像にうつる色の変化で温度差を確認し、損傷を判断します。
ドローンによる外壁調査で判別できる損傷は下記の通りで、幅広い劣化現象の発見が可能です。
・タイルの浮き
・漏水箇所
・外壁の亀裂
・欠損部
・塗膜の剥がれ、膨れ
・外壁シーリングの劣化状況
・その他の異常 （屋上防水の劣化状況 ）
ドローン赤外線外壁調査による調査内容は従来の足場で判別できる内容とほぼ変わりません。
加えて、壁面一面を一度に撮影、調査が可能なので、大規模修繕前に建物全体の正確な修繕箇所の合計も把握することができます。
外壁の写真と赤外線画像を撮影するため、第三者から見ても損傷が分かりやすく、納得できるデータが揃いやすいため、透明性の高い調査が可能です。
調査期間も大幅に短縮できるのもドローン赤外線外壁調査の特徴です。
従来の打診調査では、足場を組む必要があるため、全ての壁面を調査し終えるまでに通常4週間以上かかってしまいます。
一方で、ドローンは一回の飛行につき横幅約1kmほどの壁幅を撮影できるため、調査自体は１日で終えることも可能です。
以上のようにドローンの赤外線外壁調査は、正確な損傷箇所を把握するための調査として最適です。
大規模修繕前にドローン赤外線外壁調査を行うことで、理事会もマンション管理会社も適正な価格で修繕費用を検討できるようになります。
施工会社にとっても透明性の高い報告が可能になるため、修繕費用の追加を説得しやすいでしょう。
②大規模修繕前のドローン外壁調査・点検依頼の注意点
ドローン赤外線外壁調査は高い精度で修繕箇所を判別できる反面、ドローンで調査できない場所も存在します。
まず、建物が隣接して隙間が狭すぎる箇所は、ドローンを安定して飛ばせる場所ではないため調査ができません。
加えて、そのような狭い場所は建物の陰で年中日が当たらないため、温度差による判定が難しくなります。
常に日陰である壁面は、紫外線がそもそも当たっていないため傷みは少ないですが、ドローンが調査できない狭い場所はゴンドラ調査がおすすめです。
次に、ドローン赤外線外壁調査では調査員の操縦技術や建築知識によって診断に差が出ることがあります。
照射した赤外線の位置がずれると赤外線画像の色合いが変化するため、正確に同じ角度で赤外線を当てるようにドローンを操縦しなければなりません。
また、タイルの汚れは熱がたまりやすく、建築知識がなければ汚れをタイルの欠損と誤診する恐れがあります。
ドローン赤外線外壁調査では、赤外線画像を正確に撮るだけでなく、映った画像を正しく判断できる知識も要求されます。
ドローンによる外壁調査を依頼する際には、調査場所が相談でき、操縦経験や建築知識が豊富な業者であることを確認しましょう。
大規模修繕の外壁調査だけではない！ドローンの活用場所
ドローンは建物の外壁調査だけでなく、様々な場所で活用されています。
①屋上防水シートの点検
建物屋上にはられた防水シートも定期的な点検が必要です。
外部からの目視ではシートの膨れや破れを確認できますが、防水シート下の水たまりはわかりづらく見逃してしまいます。
ドローン調査であれば、屋上の防水シートの表面が乾いたとしても、赤外線を当てることで防水シートと地面の間に入った水を確認できます。
目視の点検後に欠損が見つかった場合、防水シートを張り替える追加工事が必要になる場合もあります。
しかし、追加工事を申請できなかった故にその場しのぎの応急処置がなされることも少なくありません。
ドローンであれば事前に修繕箇所を把握できるので、的確な修繕を施工会社へ依頼することが可能です。
②高層マンションの点検
ドローンは安全な場所が確保できれば、上空何メートルでも飛ばすことができます。
そのため、外壁調査だけでなく高層階のダクトのつまりの確認など、人が入りづらく目視の確認が難しい場所にもドローンによる調査は最適です。
③精度の高いデータ、経過観察が必要な文化財・建築点検
ドローンには撮影した位置情報を記憶する機能が備わっており、経過観察が必要な箇所の定期点検にも利用可能です。
一つのドローンにつき約５万件位置情報を記録することができ、ボタン一つで記憶した位置に飛んでいくので毎回手動で撮影場所を合わせる手間が省けます。
例えば、半年ごとなど定期的に劣化状況を確認したい場合、ドローンで位置情報を登録し、点検時期に同じ場所、同じ角度を手軽に撮影することができます。
重要文化財など毎度の調査で外壁を傷つけるリスクを避けたい場合には、ドローンによる経過観察が便利です。
大規模修繕前マンション外壁のドローン調査事例
ドローンによる外壁調査の様子を弊社の事例をもとにご紹介いたします。
マンションの管理会社より、「外壁を事前に調査し、今後の大規模修繕の予算と時期を検討したい」と弊社にご依頼いただきました。
ドローンで壁面を調査していたところ、外壁が膨らんですぐ落ちそうな箇所を発見。
浮いて隙間ができており、手でも落とせるような危うさです。
対象のパネルは下から見上げてもどこにあるかわからず、ドローンを飛ばし画像を撮影できたからこそ発見できました。
落下しかけているパネルは８階建ての5階部分にあり、真下には駐輪場で車も一台止まっています。
万が一パネルが落ちてしまった場合、通行人に当たって大怪我になりかねません。
弊団体より、「安全のためにも今すぐにでも囲いをつけて対応すべき」と助言させていただき、事故が起こる前に対策することができました。
弊団体ではマンションの大規模修繕前にドローン外壁調査のご依頼を多くいただきます。
やはり、修繕前に点検し、劣化箇所を把握した上で施工業者に修繕の見積もりを依頼したいという理由が大半です。
短期間で調査できるからこそ、素早く安全対策ができるのもドローン外壁調査の利点でしょう。
スカイステージの特徴
スカイステージは、ドローンサービスに特化した一般社団法人です。
大規模修繕前の赤外線外壁調査だけでなく、3D測量やドローンの資格取得支援までドローン活用に幅広く対応しており、社会のドローン利用を推進しています。
弊団体のドローン赤外線外壁調査の特徴をご紹介いたします。
中立な立場で調査。大規模修繕に必要な箇所を正確に報告
スカイステージは修繕すべき箇所を見極めて報告。調査専門の社団法人として、中立な立場からの外壁調査を行います。
マンション管理会社様であれば、第三者に外壁調査を依頼することで精度の高い調査データを取得でき、適切な工事や見積もりを検討できます。
大規模修繕の施工会社様であれば、第三者に点検してもらうことで調査の透明性を提示でき、お客様に修繕工事に必要な費用の交渉がしやすくなります。
加えて大規模修繕のための12条点検の結果は、特定行政庁に報告書の提出が義務付けられており、提出可能な報告書が必要です。
弊団体では一級建築士が在籍し、報告書は赤外線写真と映像の両方を提示、第三者も理解できる証拠に裏付けされた明朗な報告書を作成しています。
赤外線解析書・報告書として、汚れ、雨漏り、ひび割れ、塗膜剥がれ、欠損、露筋欠損、モルタル浮き、タイル浮き、その他異常部などを調査項目内に記載。
このほかにも、お客様が希望する調査項目があれば事前にお伺いいたします。
相談から調査までは最短1日
ドローンの飛行許可申請にかかる日数にもよりますが、ドローン赤外線外調査はご依頼いただいてから調査まで最短1日で終えることも可能です。
弊団体では、現場に合わせて飛行申請を行い、法律に沿ったドローン飛行を心がけております。
ドローン飛行の際には、飛行場所や条件によって国土交通省へ事前に飛行申請をしなければなりません。
多くのドローン業者では、一定期間同じ空域を業務上飛行する必要があれば、最大一年間有効である「包括申請」を行っています。
この包括申請の適応範囲内であれば、個別の飛行許可申請が必要ないため、ご相談いただいてからすぐに調査を開始できます。
一方で、空港周辺、高さ150m以上での飛行、住宅地の人口集中地区での飛行には、包括申請とは別に個別申請が必要です。
ドローンの外壁点検で対象となる高層ビルや住宅密集地内のマンションでは、多くの場合個別申請が必要です。
そのため、許可申請期間を含めて、調査実施まで2週間ほどお時間をいただきます。
豊富なドローン操作経験と建築知識あり
弊団体では、一級建築士や赤外線診断士など建築に関する資格者も所属しており、外壁調査に対する正確な診断が可能です。以下、弊団体に所属する有資格者の一覧となります。
ドローンインストラクター
3名
赤外線診断士
3名
一級建築士
1名
樹脂接着剤注入士
4名
団体代表岩根も20年間で1000件以上の外壁修繕工事の経験を持ち、豊富な知識で外壁の損傷を判断します。
有資格者とは別に、弊団体が運営するドローンスクールでは、建築現場に特化したドローン操作ができるジョブパイロットの育成にも力を入れています。
建物赤外線診断コースや測量コースなど、一般のドローンスクールよりも業務に特化した内容を教えているため、弊団体のドローンパイロットであれば外壁調査を理解した上で業務に取り組みます。
ドローン操縦士の許可証である国土交通省認可ライセンスカードも弊団体卒業のスクール生はもちろん取得済みです。
透明性の高い調査によって、理事会と施工会社、マンション管理会社がともに適正価格で大規模修繕の検討を進めることが理想的です。
3者の関係悪化によって、修繕すべき箇所が放置されたり、施工会社が仕方なく予算内で修復を終えるようなことがあっては、大規模修繕の仕組みの意味がありません。
・修繕の追加を、根拠を持って関係者に説明したい
・施工会社やマンション管理会社が提示した金額に納得がいかない
・大規模修繕前に、どの程度外壁の補修に費用がかかりそうか調べたい
以上のようなお悩みをお持ちの方は、お気軽にスカイステージへご相談ください。
透明性が高い調査で、中立な立場から報告をさせていただきます。
