ビルやマンションのオーナーや管理組合にとって、外壁の定期点検は大きな問題です。
建築基準法第12条に定められた、通称「12条点検」と呼ばれる規定には、定期的に外壁調査を行うことが義務付けられており、特定行政庁に報告をする必要があります。
その意義は実務的にも大きく、もし適当に済ませば、将来大きく物件の価値を落とすことになり、外壁の剥落などが発生した場合、住民に被害が及ぶといった、深刻な事件が発生する可能性もあるのです。
現在、壁面調査は打診調査と赤外線調査のふたつが主流となっています。
ここでは、それぞれ、どのような特徴があるのかをご説明します。
壁面調査における打診調査・赤外線調査とは
壁面調査は現在、打診調査と赤外線調査のいずれかを選択し、実施することになっています。
それぞれの特徴を理解し、建物や予算に合った調査方法を採用する必要があるのです。
打診調査とは、調査員が「打診棒」を利用して壁面を叩き、その反響音から壁面の内部の様子を把握する方法です。
そのため、調査員が直接、マンションやビルなどの高所の壁面に触れる必要があることから、足場を組む方法や、ゴンドラを取り付ける方法を用いることになります。
調査期間も、建物の大きさなどにより異なりますが、通常は3~4週間ほどかかり、その間は日照への影響があることや、調査員がベランダ付近に現れることなどを、あらかじめ居住者へ入念にアナウンスをする必要があります。
一方で赤外線調査とは、サーモグラフィーカメラによって外壁の温度を測定し、外壁の劣化についてデジタルデータ化する方法です。
補修が必要となる壁面は浮いているために、建物内の熱が伝わりづらいため、他の箇所と比較すると温度が低くなる傾向があります。それにより、壁面で劣化が進み剥離しかけている箇所が分かり、補修が必要な箇所がピンポイントで分かるようになるのです。
打診調査による壁面調査は、先述したとおり、事前調査の段階から足場の組み立てやゴンドラの設置など、大規模な設営が必要なことから、コストが非常にかかることがネックとなります。
一方で、赤外線調査では、そのような設営をすることなく、壁面に現れた瑕疵や劣化を把握することができるため、比較的低コストで事前調査を行うことができます。
補修のための足場の設営などを必要最小限にできるので、そのこともコストの抑制につながるのです。
さらに、調査期間も最短1日で終わることもあり、入居者がストレスを感じることなく調査が行えるというのも、打診調査にはない非常に大きなメリットです。
ドローン赤外線調査の実例写真
ドローン赤外線調査の実例
【1】滋賀県 マンション95世帯（費用：80万円）
ドローン赤外線調査の実例
【2】大阪府 マンション（費用：35万円）
ドローン赤外線調査の実例
【3】大阪府 “伊丹空港周辺”の工場（費用：45万円）
赤外線調査による壁面調査のデメリットは？
ここまでだと、赤外線調査による壁面調査には良いことばかりのように思えますが、現状、まだまだ打診診断による壁面調査も広く行われています。
赤外線調査を行うためには、特別な機械が必要となるため、全ての調査会社が対応できないという理由もありますが、実は赤外線調査にもデメリットがあるのです。
まず、調査精度は、練度の高い調査員が行う打診診断の方が高いと言われています。
ただし、これは裏を返すと、打診調査は属人的な側面が大きい調査であるとも言えます。
先ほど述べたように、打診棒で壁を叩いた際の微妙な反響音の違いなどは、熟練の調査員でなければ、見落としが起きてしまいます。
そのため、調査員の腕次第では、コストをかけたわりに不正確な調査にもなりかねないということです。
また、日差しの当たらない壁面では、温度の差が出づらいため、精度の高い調査ができません。
同様の理由で、雨や風の強い日や、日差しを遮る障害物などが周囲に多い場合には、適さないと言えるでしょう。
そのため、日の当たらない北側の壁面調査や、木々の多いマンションなどでは、十分な調査が行えない可能性もあるのです。
このように、赤外線調査を採用することが難しい建物や、同じ建物でも赤外線調査を行えない場所がある可能性もあり、事前の状況確認が非常に重要となります。
地上からの赤外線調査とドローンによる赤外線調査の違い
では、従来の地上からの赤外線調査とドローンによる赤外線調査には、どのような違いがあるのでしょうか。
実は両者の決定的な違いとして、地上からの赤外線調査には制限が多いことが挙げられます。
従来の地上からの赤外線調査は、非常に高精度な測定器を利用して、壁面の表面温度の違いから、かなり正確な調査が行えます。
しかし、測定器は赤外線の射出角度が45度を超えると、極端に精度が低くなるのです。
つまり、50メートルの高さの建物を調査する場合には、高さと同様の50メートル離れた位置で測定をしなければならず、高い建物であれば事実上、赤外線調査の実施が不可能です。
一方で、ドローンによる赤外線調査は、そのような制限は一切なく、周囲に建物などが多く、距離をとれなくとも測定が可能です。そのため、高い建物で赤外線調査を実施するには、ドローンによる測定が不可欠となるのです。
ドローンによる赤外線調査のメリット
ドローンによる赤外線調査では、サーモグラフィーによる画像だけではなく、補修が必要な箇所を肉眼で見た様子も、至近距離で収めた画像でお見せすることが可能です。
自治会などで補修計画を立てる際には、ふだん建築に従事していない組合員などに対しても、写真による説得力のある判断材料を提供することが可能で、そういった意味でもドローンによる赤外線調査はアドバンテージがあると言えるでしょう。
また、打診調査とのコスト比較については先述しましたが、圧倒的に低コストで調査を実施できるのも、ドローンによる赤外線調査が選ばれる大きな理由となっています。
たとえば、見積もりの中には「滞在費」が項目として入ってきます。
大型のドローンによる赤外線調査は、ドローンの操作者と周囲の安全確保を担う補助者数名という比較的少人数の体制で行うことができ、しかも最短で1日という短期間で実施することから、この「滞在費」をかなり抑えてご提案することができます。
最終的な修繕作業を行う際にも、必要最低限の足場の設営で済ませることができるので、建物全体を覆うように足場を組み立てる打診調査と比較し、工期も圧倒的に短く、コストも大幅に安く壁面調査ができるのです。
ドローンの壁面調査、赤外線調査はどんな業者に頼めばいい？
ドローンによる壁面調査がさまざまな点で優れていることをお伝えしてきましたが、依頼すべき業者を選定するポイントは、どこにあるのでしょうか。
まず重要なのが、実際に壁面調査に利用されるドローンの性能です。
実は、ドローンによる赤外線調査を謳う業者の中には、実際には通常の映像撮影用ドローンを流用する会社も少なくありません。
しかし、それでは、ただ近くに寄って写真を撮っているにすぎず、信頼性とは程遠いデータしか提供することはできないでしょう。
評価に値するサーモグラフィーのデータをとるには、赤外線調査向けの、優れたドローンを利用しなければなりません。
また、ドローンによる調査の実績を謳いながら、実際には壁面調査の経験が浅い操縦者がドローンを取り扱っている可能性もあります。
撮影された写真やデータがブレることで、不鮮明な結果となったり、撮影に手間取ることで、調査日数がかかってしまうといったことも起こりうるのです。
以上から、「利用されている機器が調査に適したものか」「調査員のドローン操縦経験が豊富か」といった情報をしっかりと集め、いずれもクリアする業者に依頼をしなければ、壁面調査のクオリティは担保されません。
ドローンによる赤外線調査のプロフェッショナルがいます
一般社団法人スカイステージは、大阪に拠点をおくドローンによる赤外線調査、マンションやビルの外壁調査を、関西地区を中心に全国で実施しております。
その他にも、3D測量やドローンの資格取得の支援を行っており、多くの建設業者や調査会社などのプロの方向けに、赤外線ドローンを使ったインフラ点検や測量のプロフェッショナルを養成する講座を開講し、指導をしております。
そんな、ドローン操作の専門家であることはもちろん、外壁調査・修繕の経験が豊富なスタッフが、これまでの壁面調査の経験を活かし、高精度なドローンによる赤外線調査を実施します。
また、スカイステージでは、撮影に利用するドローンに、赤外線カメラに対応し、点検業務などにも適した「Matrice 300RTK」という機種を採用しています。
信頼性の高い外壁調査用の産業ドローンを利用することで、壁面に現れた劣化状況などをしっかりと撮影し、説得力のある調査データを提供することができるのです。
このように、スカイステージでは、ソフト面・ハード面でも万全の体制を整えております。
ドローン赤外線調査と、打診のハイブリッド壁面調査をご提案可能です！
先ほどから述べているように、ドローンによる赤外線調査にも弱点があり、決して万能な壁面調査方法ではありません。
さまざまな理由から、建物のうち一部については、どうしても赤外線調査が十分な効果を得られないということもありえます。
スカイステージでは、豊富な壁面調査の実績を持っており、ドローンによる赤外線調査を行える箇所を正確に把握し、赤外線調査ができない箇所のみ、打診診断による診断をご提案することで、コストを抑え、かつ漏れのない合理的な壁面調査をご提案することが可能です。
ドローンによる調査はできても、壁面調査自体の経験が乏しい業者も数多くある中で、スカイステージは、プロに指導をしている実績からもお分かりのように、ドローン操作と壁面調査のプロフェッショナルです。
壁面調査でお悩みのオーナー、管理組合の皆さん。是非、安心してスカイステージへお任せください！
