多額の費用がかかるマンションの大規模修繕工事。初めて工事を行うときはどんなポイントに気をつければいいのでしょうか。
今回は見積もり時における適正費用の算出方法や、工事が始まった後に追加費用が発生するケースを紹介するとともに、トラブルの一つである外壁調査におけるドローン調査のメリットなどを紹介しています。
大規模修繕工事はなぜ必要なのか
マンションは建てられたその日から、劣化が始まります。天気が良い日は直射日光を浴び、天気が悪い日は雨や風にさらされ、外観も変化していきます。
低層階のマンションでもタワーマンションでも、いつか必ず大規模修繕をする時期がやってきます。
では、なぜマンションの大規模修繕をする必要性があるのでしょうか。
そもそも大規模修繕の最大の目的は、建物の機能維持にあります。
外壁や共用部を定期的に修繕することで、住人が末永く快適にマンションに暮らすことができます。また、修繕をすることでマンションの資産価値を維持するという側面もあります。
マンションの大規模修繕の一般的な周期は12年と言われていますが、最近では最長で18年ごとで済む修繕サービスも登場するなど、大規模修繕の周期も延びている傾向にあります。
ただ、最近ではマンションの大規模修繕をしたくてもできないケースが増えてきています。
理由の1つにあるのが修繕費用の不足です。分譲マンションでは毎月、管理費とは別に修繕積立金を住民から徴収して積み立てていますが、それでも費用が足りなくなるケースもでています。
そのため、シーリング工事（外壁のボードとボードの隙間をシーリング材で埋める工事）の対象を減らしたり、共用部の工事を後回しにしたりすることで費用を削減し、修繕に取りかかる管理組合もあります。
また、マンションの管理組合が銀行や住宅金融支援機構などから費用を融資してもらい、資金を調達するケースもあります。
大規模修繕に関しては、国交省が定めている12条点検という制度があります。
建築基準法第12条に定められた制度から来ている言葉で、デパートや病院、ホテルなど不特定多数の人が訪れる施設・建物については、一級建築士などの資格保有者が建物の調査・検査をして、所管の地方自治体に結果を報告する必要があるのです。
仮に12条点検の対象外だったマンションだった場合、大規模修繕工事をしなかったとしても、罰則の対象になりません。
一方で、地方自治体が独自に基準を設けてマンションなどの調査報告を義務付けているケースもあります。
皆さんがお住まいのマンションが定期調査報告の対象になっているかは、役所に聞けば分かりますので調べてみるのもいいかもしれません。
大規模修繕工事の適正費用は？
では、大規模修繕工事の費用について詳しくみていきます。
国土交通省が2017年に行った「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によりますと、
大規模修繕の工事の内訳は「外壁関係」が24.0％と最も多く、
「防水関係」が22.0％、
「仮設工事」が19.2％となっています。
また、2回目の大規模修繕工事では給水関係、3回目以上になると建具・金物などが多くなる特徴が見られます。
大規模修繕工事の戸あたりの金額を見ると、
「75万円〜100万円」が30.6％
「100万〜125万円」が24.7％
「50万円〜75万円」が13.8％
となっています。
（参照：国土交通省 マンション大規模修繕工事に関する実態調査）
また、床面積（㎡）あたりの工事金額は
「1万円〜1万5000円」が41.1％
「5000円〜1万円」が31.8％
「1万5000円〜2万円」が10.0％となっています。
1回目の大規模修繕工事の戸あたりの平均金額は100万円となっています。単純計算をすると、住戸数が100戸であれば1億円が目安となります。
大規模修繕工事は、どのような流れで行われていくのでしょうか。
まず、マンションの理事会が大規模修繕工事の準備・検討をするところから始まります。場合によっては、理事会とは別に「修繕委員会」を立ち上げるケースもあります。
大規模修繕工事を行う前には、事前調査を行います。
概算費用を算出するための事前調査として、建物の劣化診断を実施し劣化状況を把握することが重要になります。
建物診断を実施することで、大規模修繕の時期、調査結果にもとづく修繕仕様書案の立案、想定される修繕工事の概算費用が算出できます。
また、調査結果を基にして同一条件で複数の施工会社に見積もりを依頼できるので、施工会社の選定でも活用できるメリットがあります。
理事会で大規模修繕をすることが決まった後は、マンションの管理会社が施工会社へ見積もりを依頼します。
その後、理事会が見積もりを精査した上で修繕業者を決定します。
大規模修繕工事には代表的な3つの方式があります。
まずは、マンションの管理会社が業者の選定など工事の進め具合を主導する
「管理会社施工方式」。
一言で言うと、「管理会社さんに丸投げ」するので、管理組合側の負担はグッと減ることになります。
ただ、管理会社に任せてしまうので、管理組合側が業者選定に関われず、競争原理も働かないため修繕費用が予想以上にかかってしまうケースも想定されます。また、どのような業者が修繕をするのか、わかりにくい面もあります。
次は「設計管理方式」。
これは外部のコンサルティング会社に依頼し、施工会社を選ぶ方式です。
管理組合の負担は管理会社施工方式よりも増えますが、良いコンサル会社をきちんと選ぶことができれば質の高い施工会社を選んでくれるので、一定以上の工事品質は担保される可能性があります。
また、施工会社の選定には競争原理が働くのである程度は費用を抑えられる可能性もあります。
最後は管理組合側で修繕する業者を見つけて選ぶ「責任施工方式」。
マンションの管理会社やコンサルタントなど外部の人たちに払う費用がほとんど発生しないので、管理会社施工方式や設計管理方式よりも工事費用を減らせる可能性もあります。
ただ、管理組合側の負担が大きいのと、管理組合側で適切な業者を見極められる人がいないと費用とクオリティがマッチしない業者を選んでしまう可能性も。初めての大規模修繕では、あまりお勧めできない方式です。
ここで大切なのは、大規模修繕工事の適正費用を見極めることです。
住民や管理組合側は工事に関しては素人なので、業者の見積もりが高いのか安いのか判断するのは至難の業（わざ）。見積もりは3社ほどにお願いして相見積もりの形を取るのがベストです。
相見積もりの前には、事前調査として建物診断を行います。
マンションの劣化程度をきちんと把握することで、現在のマンション状況を客観的に捉えることができます。
事前調査をすることで、マンションのどの部分を修繕すればいいのか、どの部分を優先して修繕すればいいのかが分かるので、計画的に工事計画を立てることができるようになります。
自分たちが住むマンションの資産価値も把握できますし、計画的な修繕工事ができれば、マンションの資産価値を保つ、もしくは価値を上げることにもつながっていきます。
建物診断のタイミングの1つとしては「マンション入居から10年以内」です。
分譲マンションや一戸建ての分譲住宅の場合、法律に基づき、マンションや戸建て売主は、住人が引っ越しをして入居した日から最低10年間は瑕疵担保責任を負う必要があります。
この期間中にマンションに隠れた欠陥や不具合が見つかると、売主に修繕費用を請求することができ、費用を負担してくれる可能性があります。
この期間中に建物調査を行い、隠れた欠陥や不具合を見つけることができれば、将来的に住民や管理組合の金銭面での負担が軽減することにもつながり、仮に売主が破たんしたとしても、法律に基づいて買主が保護される仕組みになっているので、10年以内の建物調査について検討の余地は充分にあるのではないでしょうか。
大規模修繕の外壁点検、大切なポイントは？
最初に行うのが外壁点検です。
外壁点検にはいくつかの点検方法があります。
現在の主流は、外壁の表面を調査員らがハンマーなどで叩き、打撃音で損傷具合を確認する「打診調査」です。
ただ、マンションの外壁を全面打診調査するには、マンションの周りに足場を組み立てる必要があります。
足場の組み立てには時間も費用もかかります。とはいえ、足場を組み立てないことには手の届く範囲しか打診調査ができません。
この場合の見積もりはマンションの目視による業者の経験と勘から弾き出されるため、大規模修繕工事の見積もりとセットで外壁調査の費用を見積もる業者もあります。
どうしても足場がないと”概算見積り”となり見積もりの精度を不安視する声もあります。修繕工事が始まると、目視ではわからなかった外壁の損傷部分が見つかり、追加費用がかかる場合もあります。
特に追加工事となりやすいのが下地補修工事です。
下地補修工事の見積りと実際の工数にひらきが出てしまい、施工業者は追加費用を請求します。
こうなると、元請会社、マンションの管理会社、理事会の話し合いによって折衷案を探ります。
さらに打診調査で勘違いされがちなのが、足場を全て組み立ててから調査をするわけではないということ。
当然ながら足場は1階から2階、2階から3階へと組み立てていきますが、足場を組み立てた階から補修を行っていきます。
そのため、下層階で見積もり工数以上の補修が発生すると、上層階の補修費用が賄えないケースも出てきます。
下層階だけ補修して上層階の補修ができないのは住民の公平性を担保する上でも難しく、安全面からも好ましくありません。
マンションの管理組合側としては、費用が加算でも追加工事をお願いせざるを得なくなります。
また、打診調査は、専門調査員の外壁の目視と、叩いた時の音を耳で確認する作業のため、マンションの理事会には、果たして本当に適正な調査が行われたどうかを判別することができません。
理事会としてみれば「何千万円単位の工事費用を払っているのに、さらに費用がかかるのか」と思ってしまいますよね。
そのために事前の相見積もりという手段を取るのです。
また、マンションの管理会社も理事会側に追加費用を請求しづらいという側面もあります。
外壁が予想以上に劣化しているということは、マンションを建てた管理会社の管理不足、または建築時の施工不良と取られてしまうからです。
施工会社の中には損傷や劣化しているのに「そのままにしておこう」という気持ちが働き、損傷の修復がないまま工事を終えてしまう業者も存在します。こうなってしまっては、一体何のために工事をしたのかということになります。
追加の修繕費用が承認されなければ、施工会社が予算以内で対応しようと応急処置的な修繕で終えたり、本来修復すべき箇所が放置されたりしたまま工事を終えることになりかねません。
施工会社では追加予算がおりないことを恐れて、初めから高く見積もりを提出するようになるため、ますます大規模修繕工事の適正価格は闇の中になってしまうのです。
近年増えてきた、ドローンによる外壁調査
こうしたトラブルなどを防止する方法の1つが、近年の外壁調査において増加している「ドローンを使った外壁調査」です。
ドローンをマンションの周りに飛ばして赤外線装置で熱画像を撮影し、外壁の浮きや、はく離などの損傷具合を調べます。病院で例えると、レントゲン検査やCTスキャンを使った検査に似ている感じです。
ドローンによる外壁調査には、打診調査にはないメリットもあります。
まずはマンション管理組合側の費用面です。足場を組み立てる費用と比べ、ドローンによる外壁調査はコストパフォーマンスが良いのです。
また、組まれた足場で調査員が作業をするのも、それなりに危険性も伴います。
ドローン外壁調査なら、こうしたリスクも軽減できることから、打診調査の前にドローンによる外壁調査を行うマンションが増えているのです。
では、ドローン外壁調査の信頼性はどうなのでしょうか。
実は一般財団法人「日本建築防災協会」が2017年度と18年度の2年にわたって、学校やマンションなどじ実際の建築物を対象にドローンを活用した外壁調査の実証実験を行っています。
これらの実証実験からドローン外壁調査の課題を洗い出し、安全性や信頼性の向上に繋げています。
国もドローンによる外壁調査を後押ししています。
2021年度の成長戦略実行計画では、建築分野において「外壁調査を行う赤外線装置を搭載したドローンについて、残された課題の検証を本年度に行う。一級建築士等による打診調査と同等以上の精度を確認の上、制度改正を行い、来年度以降、建築物の定期検査における外壁調査で使用可能とする」と記されています。
ドローン自体も小型化など性能も向上していくので、今後はますますドローンによる外壁調査が進んでいくと思われます。
何より費用面でのコストはドローン調査のほうがメリットが多く、見積もり金額と実際の工事金額の差異も少ない可能性が高いので、今後はドローンによる外壁調査が主流になっていくのではないでしょうか。
私たちスカイステージは、工事が始まったときに起こりうるケースを事前にお伝えしています。
そうすることで、さらなら費用の差異を減らすことができると思います。
国土交通省の調査によると、2020年末時点での分譲マンションストックの総数は約675.3万戸。
これに2015年国勢調査による1世帯当たり平均人員「2.33」をかけると、約1,573万人となり、国民の1割以上が分譲マンションに住んでいる推計となります。
分譲マンションの総数のうち、
築30年以上が経過している分譲マンションは231.9万戸
築40年以上は103.3万戸
築50年以上は15.8万戸です。
そして、10年後（2030年）には、
築40年以上のマンションが約2.2倍の231.9万戸
20年後の2040年には約3.9倍の404.6万戸になる見込みです。
マンションの大規模修繕は1回だけでなく、2回目・3回目もやってきます。
大規模修繕工事の技術も時代が進むにつれて進化しています。大規模修繕工事を検討するときは、自分たちで進めるにせよ、外部に委託するにせよ、自らがきちんと情報収集をした上で業者の選定をすることが大切です。
スカイステージでは12条点検や大規模修繕の積算にも対応しておりますので、まずはお気軽に問い合わせをしていただけたらと思います。
