赤外線ドローンによるマンション・ビルの外壁調査を行っている一般社団法人スカイステージです
マンションやビルの赤外線外壁調査では、目視で確認できない上層階の外壁やタイル貼りの外壁の劣化状況を確認します。
外壁調査には大きく「打診調査」と「赤外線調査」の二種類のやり方があり、それぞれに得手・不得手がありますが、コストや施工期間などの理由により、ドローンでの赤外線調査がシェアを広げつつあります。
私たちが得意とするドローンによる赤外線調査は、地上からの赤外線調査と比較した場合に様々なメリットがあり、外壁調査のスタンダードとなっていくでしょう。
今回は、赤外線調査がどのような場面で求められるのか、そしてドローンによる赤外線調査が求められる背景などについてまとめました。
また、調査だけではなく、実際に撮影された画像を読み解く際のポイントや、調査会社を決める際のポイントなどについてもお伝えをしています。
「ドローンによる赤外線調査は信頼できるのか」
「どのようなメリットがあるのか知りたい」
というマンションやビルのオーナーの方、管理組合の皆さまは必見です！
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ドローン赤外線カメラによる外壁調査が求められるシーンとは
マンションや住宅などの外壁調査を行う場合、調査方法は大きく「打診調査」と「赤外線調査」の二つの方法があります。
打診調査とは、ビルやマンションの屋上からゴンドラを設置したり、足場を組むなどして、調査員が壁面を打診棒で叩き、反響音から壁面内部の様子を把握する調査方法です。
熟練した調査員による打診調査は、赤外線調査と比較して精度が高いと言われていますが、裏を返すと、調査員の練度によりその正確性にはばらつきがあり、客観的な評価方法とは言い切れない側面があります。
一方でドローンの赤外線調査では、サーモグラフィーカメラによって外壁の温度を測定し、外壁の劣化についてデジタルデータ化をしていきます。
補修が必要となる壁面は他の箇所と比較して浮いているため、建物内の熱が伝わりづらく、他の箇所よりも温度が低くなる傾向があります。
それにより、壁面で劣化が進み剥離しかけている箇所が一目瞭然となり、補修が必要な箇所がピンポイントで分かるようになるのです。
従来の打診調査と比較して、ドローン赤外線の外壁調査は、費用や期間を大幅に減らすことができるほか、調査結果が客観的なデジタルデータとして提示されるため、管理組合などで資料としても活用しやすいといったメリットがあります。
さらに、調査期間も最短で1日で終わるということもあり、ビルのテナントやマンションの入居者のストレスも、足場を組む壁面調査と比べて低減されることも重要なポイントです。
このドローン赤外線による外壁調査について、どんな場面で活用されているのかを整理しましょう。
赤外線外壁調査が求められるシーン
１.定期点検
ビル・マンションのオーナーや、不動産会社などが外壁を調査するのに、赤外線調査が採用されます。
人間の体で例えるなら、定期検診を受けることによって、目に見えない隠れた重大な病気を早期に発見することが目的です。
２.大規模修繕の見積もりを行う時
マンションの大規模修繕の従来の実施周期は、一般的に12年と言われていますが、大規模修繕をしたくても、修繕費用が足りずに実施できていないケースが増えています。
マンションの戸数が少なかったり、何らかの理由で住人が毎月積み立てる修繕積立金だけでは希望する大規模修繕ができないという事態が起きているのです。
そのため、できるだけ低予算且つ短期間で実施可能な、ドローン赤外線による調査が多くのオーナー様に支持されています。
３.不動産の資産価値の調査・確認
マンションやビルなどの不動産を売買する際、トラブルは避けたいものです。
購入したマンションの外壁に浮きやヒビが発生している場合、その修繕費用をめぐって「言った・言わない」の話となり、売買当事者間はもちろん、仲介業者にとっても面倒な問題になります。
家や車を売買する際には、査定を行うのが一般的ですが、マンションなどの大型の不動産を査定するとなると、ハードルが高く難しいものです。
点検のためだけに足場を組んだり、ゴンドラを設置するための費用はかけられない場合が多く、このような場合にもドローン赤外線による外壁調査が活躍します。
不動産売買において、価格の査定をする際の客観的なデータを提供することが可能となり、先ほど述べた売買後のトラブルなどを未然に防ぐことにも繋がります。
そのような目的でご依頼いただく不動産会社のお客さまもおります。
４.大型施設の雨漏り調査
日本の気候は以前と変わり、台風やゲリラ豪雨と呼ばれる、短時間に爆発的な降雨量になる雨が多く発生するようになりました。
台風では横降りの雨が強風で巻き上げられ、外壁にぶつかるように吹き付けられます。
その結果、ひび割れや、笠木の隙間などが入り口となり、建物の内部に水が侵入するということが起きているのです。
ドローンでは赤外線のサーモグラフィーと同時に、実写の写真撮影もできます。
超高画質カメラにより、表面を細かく確認することが可能です。
また、雨漏り箇所の特定が難しいというのは皆さんご存知の通りですが、それにはドローンの知識だけでは太刀打ちできません。
建築に詳しい者は、現状から推測し、過去にどういった工事がなされていたのか、その時の様子まで頭の中で描くことができます。
雨漏り調査の場合は担当者のレベルも肝になります。
ドローン赤外線カメラによる外壁調査！ニーズが高まっている理由と背景
ドローン赤外線の外壁調査のニーズが高まっている理由
１.建物の老朽化
まず、地上・ドローン問わず、赤外線による外壁調査自体のニーズが高まっている要因として、日本全体の建造物の老朽化が挙げられます。
時の経過とともに、築30年以上経つマンションやビルが急増。1990年代というと、公共施設なども積極的に建造されていた時代です。
築30年となると、人間の体に例えるならば60歳くらいと言われています。つまり、ちょうど老齢を迎え、これから色々と体に支障が出てきてしまう年齢です。
日本全体で、建物の長寿命化が問題になっているということが、ドローン赤外線による外壁調査のニーズが高まっている要因となっています。
２.国土交通省による「12条点検」におけるドローン赤外線外壁調査の言及
2022年1月18日付の官報により、建築基準法施行規則の一部が改正されることが報じられました。
「12条点検」における調査方法の一つして、ドローン(無人航空機)による実施が記載されたのです。
もともと、赤外線ドローンによる調査は、法定点検で活用をされていましたが、「赤外線ドローンでの調査実施は可能」と記載されてはいませんでした。ドローン自体が、建築基準法施行規則が出された時点で予定されていた技術ではないため、明文化されていなかったのです。
当時の外壁調査と言えば、打診調査と地上からの赤外線調査のみでしたが、ドローンによる赤外線外壁調査の正確性・合理性が正式に所轄官庁に認められたということで、ドローン活用に追い風となりました。
３.地上からの赤外線外壁調査で不可能な、高所の撮影が得意であること
地上からの赤外線調査と
ドローン赤外線カメラによる外壁調査。
両者の決定的な違いとして、地上からの赤外線調査には制限が多いことが挙げられます。
従来の地上からの赤外線調査は、非常に高精度な測定器を利用して、壁面の表面温度の違いを測定・記録し、かなり正確な壁面調査が実施できます。
ところが、この測定器は赤外線の射出角度が45度を超えてしまうと、調査精度が極端に低くなります。つまり、壁面調査を実施するビルやマンションが高い場合、その高さと同じ距離を離れた位置で測定をしなければならないのです。
従って、高層マンションなどの高い建物では、測定地点とマンションの間のかなりの距離に遮蔽物が存在しないことが条件としてあるため、事実上、地上からの赤外線調査は実施が不可能なのです。
一方で、ドローンによる赤外線調査には、高度による制限はなく、市街地など周囲に建物が多い場所や、距離を取れなくとも測定が可能です。そのため、高い建物で赤外線調査を実施するには、ドローンによる測定が不可欠となるのです。
ドローン赤外線の外壁調査に高さの限界はあるの！？
余談となりますが、ドローンでの撮影に、限界はあるのでしょうか。最近では、非常に高いタワーマンションもあることから、「限界高度は？」と不安になる方もいらっしゃるでしょう。
高さについては、日本一高い建造物であるスカイツリー(634メートル)でも、所定の
飛行申請を取得すれば、物理的には調査が可能です。
テレビなどで、山火事が起きた際に、熱も発生することから、かなりの高高度で飛行をさせるケースなどがあります。このような用途で活用されることからも分かるように、飛行高度については、一般的なマンションやビルであれば問題無く調査が可能であることが分かるでしょう。
一方で、狭い場所での飛行についてはどうでしょうか。
安全性を考慮するのであれば、飛行周囲が5〜6メートルほどあれば、ドローンを飛ばすことは可能です。
ただし、そのような狭小な場所は、得てして日陰になっているケースが多く、赤外線調査の強みである、表面温度の差が出づらいのです。
そういう場所でどうしても調査が必要な場合には、一部のみロープアクセスやゴンドラの使用をご提案しています！
外壁調査はドローン赤外線調査！サーモグラフィー画像、解析のポイント
赤外線データの解析は、建築の知識があることが大前提です。
調査会社によっては、赤外線調査を実施した際、その解析までは行わず、解析業者に依頼をかける場合があります。
こうなると、費用がさらにかかってしまうのは当然ですが、そもそもサーモグラフィー画像を解析できない調査会社に、十分な調査が可能なのでしょうか。
これは例えるならば、レントゲン写真を読めない医者、または体のことをわかっていない者が、レントゲン撮影を行うようなものです。
私たちスカイステージは、ドローンによる撮影技術はもちろん、豊富な経験と建築への深い理解を持つ調査員が、撮影から画像解析、報告書の作成まで一気通貫でおこなっています。
ちなみに、私たちが赤外線調査のサーモグラフィー画像を分析する場合には、特に以下の箇所を入念に確認をします。
- サッシ
- 網戸
- 角
サッシや網戸などの開口部の付近は、温度の変化が出やすく、特に注目して画像をチェックすべきポイントです。
同様に、マンションなどの角にあたる部分も、温度が上がりやすいため、温度変化が起こりやすい箇所です。その他にも、通常であればタイル張りの壁は熱がこもりやすいために、温度も高くなる傾向があります。
ところが、そのタイル張りの壁をサーモグラフィー画像で見ると、縦にうっすらと低温の筋が見えるようなケースがあります。
本来であれば、そのような箇所が画像で現れると「異常なのでは？」「修繕をするべきなのか？」と心配になることもありますが、必ずしもすべての温度変化が異常を示すわけではありません。
サーモグラフィー画像上の、陰の出方にも注目します。建物の構造と特性を踏まえて推測を立てていきます。
赤外線でも画像だけの判断には限界があります。
時には、過去にその建物で実施された改修工事の状況をヒントにしたり、マンションであれば、異常が見られる箇所と同じ箇所を、別の階でも撮影して表面温度の比較をしたりします。
このような現場での臨機応変な対応により、サーモグラフィー画像の異常部分について、修繕の要否を判断できることがあるのです。
タイルの浮きで現れるサーモグラフィーの変化を読み解くには、経験を積むしかありません。
このようなドローン調査会社は少々ご注意ください！
需要の高まりとともに、以前と比べるとドローン調査会社が増えています。
このような調査会社は、少々注意しましょうというポイントをまとめました。
１.赤外線解析を自社でやっていない
先ほど述べたように、調査会社の中には、画像の解析を他社へ委託しているケースがあります。データの解析ができないということは、調査の現場で臨機応変に調査方法を工夫するといったことが期待できないということ。
サービスメニューに画像の解析が含まれている場合も、「自社で行っているのか」という点については、しっかりと確認を取りましょう。
２.報告書を作成しない
調査会社が提供できる価値は、調査経験に基づいた赤外線データから、報告書にし、説得力のあるデータを示せることです。
ドローンの操作自体は、スクールで学べば、誰にでもできることです。しかし、調査の結果を見て、どんな修繕が必要となるのかといった提言まで行えるのが、本当のプロフェッショナルなのです。そのため、報告書を作成しない調査会社への依頼は論外でしょう。
３.問い合せに対して満足な回答を得られるか
ホームページの情報を見ても、調査の実績やサービスメニューが立派に書かれていて、心配がない会社のように見えることがあります。
そこで、その調査会社が信頼するに足るか調べる最も簡単な方法は、データ解析と報告書の作成の2点について、電話をして直接聞いてみることです。
電話の応対で、少しでも「頼りない」「不明瞭だ」と感じるようであれば、依頼を見合わせた方がよいでしょう。
外壁調査はドローン赤外線調査！ご依頼はスカイステージへ！
いかがでしたでしょうか。本記事では、ドローンによる赤外線調査について、その活用されるシーンやメリット、信頼性などについてお伝えをしてきました。
改めて、赤外線ドローン調査のプロフェッショナルである、スカイステージの特徴をご紹介します。
■ドローン赤外線の外壁調査実績が圧倒的！スカイステージの特徴
- ジョブパイロットを育成するドローンインストラクターが撮影を担当します
- 飛行許可を取るのが難しい場所でも、私たちが代理で申請を行います
- 外壁修繕の実務経験者が、赤外線によるサーモグラフィー画像を解析します
- 一級建築士による12条点検用の報告書を作成します
- 日本全国、ご依頼に応じます
ドローンによる調査はできても、外壁調査自体の経験が乏しい業者も数多くあるなかで、スカイステージは、プロに指導をしている実績からもお分かりのように、ドローン操作と壁面調査のプロフェッショナルです。
私たちは、豊富な壁面調査の実績を持っており、ドローンによる赤外線調査の指導ができる「プロ中のプロ」が、詳細な調査が必要な壁面を正確に把握し、ポイントを押さえた調査を実現します。そして、ビルやマンションのオーナーが納得して外壁修繕工事に取り掛かれるよう、目に見える形で赤外線調査の画像によるエビデンスを提供します。
外壁調査の実施を検討しているオーナー・管理組合の皆さんは、是非、安心して赤外線ドローン調査のプロであるスカイステージへお任せください！
