お悩み解決事例

修繕工事のタイミングが適切かわからない

「管理会社に言われたけど、本当に今やるべき？」
マンションやビルの大規模修繕は、おおよそ12〜15年のサイクルで実施されるのが一般的とされています。
しかし実際には、すべての建物が同じスピードで劣化するわけではなく、立地や日照条件、風雨の影響、使用材料、過去のメンテナンス履歴などによって、その“劣化の度合い”は大きく異なります。そのため、「時期だからそろそろ修繕」と言われても、本当に今が適切なタイミングなのか、疑問を感じるオーナー様や管理者様は少なくありません。

「本当に今やらないといけないのか？」
「まだ先でも問題ないのでは？」
「必要な部分と不要な部分を区別できているのか？」
「この費用は妥当なのか、それとも過剰なのか？」

こうした判断ができるだけの“根拠となる情報”がないまま、進んでいくのが大規模修繕の実情です。そして、一度工事が始まれば数千万円から億単位の費用が動きます。判断を誤れば、劣化していない部分にまで手を入れてしまったり、将来の修繕予算を無駄に消費してしまったりする可能性も。また逆に、必要な修繕を見逃してしまえば、タイルの落下や漏水など重大な事故につながるリスクもあります。

修繕工事のコストが高すぎる

「見積もりを見たら、予想以上の金額だった…」
マンションやビルの大規模修繕には、足場の設置、外壁の補修、シーリングの打ち替え、屋上防水、給排水設備の更新など、多岐にわたる工事項目が含まれています。特に外壁の劣化が進んでいる場合や、建物が高層・大型であるほど、その金額は数千万円〜数億円規模になることも珍しくありません。
しかし、こうした見積もりを前にしても、建物の所有者や管理者が「その金額が高いのか妥当なのか」「本当にすべての工事が必要なのか」を正確に判断するのは困難です。工事内容が専門的で分かりづらく、数量や単価の内訳にも疑問を持てないまま、流れに沿って契約してしまうことがよくあります。

「項目は多いけれど、本当に全部やるべきなのか？」
「比較するにも、どこを見ればいいのか分からない…」
「相見積もりを取っても、それぞれ言っていることが違って混乱する」

こうした声は多く、最終的に「よく分からないけれど仕方がない」と高額な費用を受け入れてしまうケースも少なくありません。また、管理組合内で費用の妥当性を巡って意見が分かれたり、工事後に「もっと安くできたのでは？」という後悔の声が上がることもあります。

管理組合やオーナに外壁の状態が見えないので判断が難しい

建物の状態が目に見えないため、判断材料が不足しているマンションやビルの修繕判断において、多くの所有者・管理者が共通して抱えているのが「実際にどこがどれだけ劣化しているのか分からない」という不安です。建物の外観上は綺麗に見えても、内部ではタイルの浮き、コンクリートのひび割れ、漏水リスクなどが進行していることがあります。
しかし、それを確認するための手段が限られている場合、報告書や管理会社の説明だけで判断するしかなく、実際の状態を「自分の目で見る」ことができないというもどかしさがあります。

「本当に劣化しているのか、実感がない」
「写真はあるが、どこが問題なのか分かりづらい」
「危険と言われても、どれほどの深刻度なのか判断できない」

といった疑念が残り、不安や不信につながっていきます。また、現場を知らないまま合意形成を進めようとすると、管理組合内で温度差が生まれ、議論が堂々巡りになり、修繕計画そのものが先延ばしになるケースを数多く目にします。

提案や診断の内容が“中立的”かどうか分からない

マンションやビルの大規模修繕では、多くの場合、管理会社や元請け施工業者から提示される提案や見積もりをもとに意思決定が行われます。一見、専門的な知識と経験に基づいた「正しい判断」に見えるかもしれませんが、そこに“営業的な意図”や“受注前提の提案”が紛れている可能性があることも否定できません。例えば、工事の必要性を強調されて「今すぐやるべきだ」と迫られたり、まだ健全な部分まで修繕範囲に含められていたりするケースは、少なからず存在しています。
しかし、建築や修繕の専門知識を持たない所有者・管理者にとっては、それが妥当なのか過剰なのかを見抜くことは極めて困難です。また、複数業者からの提案を受け取った際に、内容や金額、工事範囲が大きく異なると、比較検討そのものが混乱を招きます。どれが正しい情報なのか、何を信じてよいのか分からず、「結局、付き合いのある会社に任せるしかない」と判断を曖昧にしてしまうことも。
さらに、管理会社や業者と日常的に関わっていると、遠慮や気遣いが先に立ち、「この提案は本当に必要なのか」と疑問を投げかけることすら難しくなることがあります。その結果、十分な納得や理解が得られないまま工事が始まり、「後になって無駄だったのではないか」と感じるような事態にもつながりかねません。
中立的な視点や第三者による検証が存在しないことで、修繕の根拠や優先順位、費用対効果に対する不安が解消されず、結果として管理組合内でも意見の対立や不信感が生まれてしまうことがあります。

突然の自然災害にどう対応すればよいのかわからない

地震・台風・豪雨・突風など、近年頻発する自然災害は、マンションやビルの所有者・管理者にとって大きな脅威となっています。災害が発生した直後は、被害状況の把握、入居者の安全確認、近隣対応など、やるべきことが一気に押し寄せますが、建物の外壁や屋上、設備の破損状況まで正確に把握するのは簡単ではありません。

「外から見る限り無事そうだが、内部の劣化やひび割れが心配」
「応急処置はしたけれど、今後の安全性に不安が残る」
「保険申請のために被害状況の証拠を残したいが、どこまで調べるべきか分からない」
「次の災害に備えるため、何を点検・補強すべきか判断できない」

こうした状況下では、迅速かつ正確な建物の状態把握が求められますが、足場を設けたり業者を手配したりするには時間とコストがかかります。しかも災害直後は、業者が混み合っていて対応が遅れるケースも少なくありません。さらに、仮に被害が軽微であっても、「見えない劣化」を放置することで数年後に深刻な修繕が必要になるケースもあります。
一方で、実際は問題がなかった場合に、不要な補修や補強をしてしまうと、予算を圧迫し、長期的な維持管理計画に悪影響を及ぼすことにもなります。