空室対策は賃料値下げの前に｜建物の見え方

投稿日 2026/08/31
更新日 2026/10/31
著者スカイステージ
カテゴリ（コラム） column
カテゴリ（コラム）オーナー向け

一般社団法人スカイステージのこの記事では、空室対策として賃料を下げる前に、建物の外観と劣化の有無を確認する手順を整理しています。総務省の令和5年住宅・土地統計調査（確報）では、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%と過去最高です。賃料は一度下げると戻しにくく、内見で見える外壁と雨漏りの痕跡を先に直します。

判断テーマ	この記事の答えの要約
空室の前提	空き家率13.8%。空室があるマンションは34.0%
値下げの前に	賃料は一度下げると戻しにくい。外観と劣化を先に見る
内見で見られる箇所	外壁の汚れ・ひび・雨だれ、共用部の錆
投資の優先順位	不安に直結する劣化 → 外観 → 室内設備 → 賃料
調査費用の実例	60万円〜89.6万円。15階建2棟は税込781,000円

空き家数は総務省の確報。マンションの空室率は国土交通省。調査費用は一般社団法人スカイステージの実例。

この記事でわかること：全国の空室統計、内見時に入居者が見ている箇所、投資の優先順位、現状把握の費用実例、売却時の調査記録

01 空室は例外ですか、前提条件ですか？

前提条件です。総務省の令和5年住宅・土地統計調査（確報）では、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%と過去最高です。国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、空室があるマンションは34.0%、賃貸住戸があるマンションは77.8%です。7〜8軒に1軒が空き家の状況で、入居希望者は複数物件を比較できる前提になっています。

項目	数値	出典
全国の空き家	900万2千戸・空き家率13.8%（過去最高）	総務省令和5年住宅・土地統計調査（確報）
空室があるマンション	34.0%	国土交通省令和5年度マンション総合調査（報道発表）
賃貸住戸があるマンション	77.8%	同上

空き家数は速報899万戸ではなく、確報の900万2千戸を採用しています。マンション総合調査は令和6年6月21日公表。

同じ賃料帯で並んだとき、何で選ばれるかが問題になります。空室が続いたとき最初に検討されやすいのは賃料の値下げですが、賃料は一度下げると、既存入居者との公平性の問題もあり、簡単には戻せません。下げた分は、退去のたびに新しい基準として固定されていきます。一般社団法人スカイステージは、ドローンと赤外線カメラによる外壁調査で多くの賃貸物件を見てきました。空室が長期化している物件には、外から見て分かる劣化が放置されているという共通点がしばしばあります。

02 内見時に入居者は建物のどこを見ていますか？

室内の設備はリフォームでそろえられますが、差がつくのは物件に到着してから玄関に入るまでの数十秒です。一般社団法人スカイステージの調査現場では、外壁の汚れ・ひび割れ、雨だれの跡、共用廊下の錆が、管理状態のサインとして読まれます。室内をきれいにしても、外観に不安があると決め手を欠きます。

見られる箇所	与える印象
外壁の汚れ・黒ずみ	手入れされていない／管理が行き届いていない
外壁のひび割れ・欠損	古い／地震のとき不安
雨だれの跡・エフロレッセンス（白い析出物）	雨漏りしているのでは
共用廊下・階段の錆、塗装の剥がれ	修繕にお金をかけていない
バルコニー防水の膨れ・ひび	上階からの漏水が心配

いずれも建物の管理状態を示すサインとして読まれます。室内リフォームだけでは、外観の不安は消えません。

03 空室対策の投資はどこから優先しますか？

空室対策の予算は、①入居者の不安に直結する劣化、②外観の見え方、③室内設備の更新、④賃料の見直し、の順で配分します。雨漏り・外壁の欠損・共用部の錆は、入居率と建物寿命の両方に効くため最優先です。賃料の見直しは①〜③を実施しても改善しない場合に検討します。

優先度①：入居者の不安に直結する劣化

雨漏り、外壁の欠損、共用部の錆です。放置すると劣化が進み、修繕費が上がるうえ、内見時の印象を確実に下げます。入居率と建物寿命の両方に効くため、最優先です。雨漏りの調べ方はマンションの雨漏り調査はドローンがおすすめ、ドローン点検による雨漏り調査のメリットをご覧ください。

優先度②：外観の見え方

外壁の洗浄や部分的な塗装です。全面塗装まで踏み込まなくても、汚れの除去だけで印象は大きく変わります。大規模修繕の時期が近い場合は、そこにまとめる判断もあります。

優先度③：室内設備の更新

宅配ボックス、独立洗面台、インターネット無料化などです。効果は出ますが、優先度①②が放置されたままだと投資効率が落ちます。

優先度④：賃料の見直し

優先度①〜③を実施しても空室が改善しない場合に検討します。賃料は一度下げると戻しにくく、退去のたびに新しい基準として固定されるため、最後の手段として位置づけます。

04 建物の劣化状況はなぜ先に把握しますか？

優先度の高い劣化を判断するには、建物のどこがどこまで傷んでいるかを数値で把握する必要があります。外から目視できるのは表面だけで、外壁内部の水分やタイルの浮きは見えません。一般社団法人スカイステージの実例では、ドローン赤外線外壁調査の費用は60万円〜89.6万円、15階建2棟・約250世帯のマンションでは税込781,000円でした。

ドローンと赤外線カメラによる調査では、足場を組まずに外壁全面を撮影し、タイルの浮きや内部の水分を可視化できます。国土交通省は、定期報告制度における外壁のタイル等の調査において、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を有する赤外線調査（無人航空機による方法を含む）を認めています。無人航空機による赤外線調査は、令和4年1月の平成20年国土交通省告示第282号改正で明確化されました。建築基準法第12条に基づく定期報告の頻度や対象となる建物の範囲は、所在する特定行政庁（自治体）の指定により異なります。

調査で「どこが悪くて、どこはまだ大丈夫か」が分かると、限られた予算を効く場所に集中させられます。逆に調査をせずに外壁全面を塗り直すと、必要のない範囲にも費用がかかります。かける額は「空室1戸の機会損失」と「調査・補修の実費」を比べて決めてください。

雨漏りの調べ方 → マンションの雨漏り調査はドローンがおすすめ
雨漏りの原因と対策 → ドローン点検による雨漏り調査のメリット

05 建物の調査記録は売却・相続でどう効きますか？

賃貸経営の出口は売却か相続で、どちらの場面でも建物の状態は価格に影響します。修繕履歴と調査記録がある物件は、買主が修繕リスクを見積もりやすく、価格交渉で不利になりにくいです。国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、修繕積立金が計画に対して不足している管理組合は36.6%です。

修繕履歴と調査記録がある物件は、買主が修繕リスクを見積もりやすく、価格交渉で不利になりにくい
直近10年の調査記録がない物件は、買主側が「大規模修繕が必要」という前提で指値を入れてくる

積立金が計画に対して不足している管理組合が36.6%に達している状況では、記録が残っている建物ほど評価される方向に動いています。出典は国土交通省の報道発表です。管理体制の見直しは賃貸管理会社の選び方・変え方、修繕費の考え方は修繕積立金が足りないときの判断手順をご覧ください。全体像はマンションオーナーの建物管理ガイドにまとめています。

監修：一般社団法人スカイステージ建物診断チーム（一級建築士・赤外線診断士・二等無人航空機操縦士在籍）

06 空室対策と資産価値でよく聞かれることは？

オーナーからよく聞かれるのは、空室が続いたときの最初の一手、全国の空き家数、投資の優先順位、外壁の調べ方、売却時の調査記録の5点です。一般社団法人スカイステージの回答を以下にまとめます。

空室が続いたとき、まず何をすべきですか？

一般社団法人スカイステージでは、賃料の値下げを検討する前に建物の外観と劣化状況を確認することをお勧めしています。賃料は一度下げると戻しにくく、退去のたびに新しい基準として固定されるためです。外壁の汚れ・ひび割れ・雨だれの跡・共用部の錆は、内見時に管理状態のサインとして読まれます。

全国の空き家はどのくらいありますか？

総務省の令和5年住宅・土地統計調査（確報）によると、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%で過去最高を更新しています。また国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、空室があるマンションは34.0%です。出典は総務省の確報と国土交通省の報道発表です。

空室対策の投資はどこから手をつけるべきですか？

①入居者の不安に直結する劣化（雨漏り・外壁の欠損・共用部の錆）、②外観の見え方（外壁洗浄・部分塗装）、③室内設備の更新、④賃料の見直し、の順で検討すると整理しやすくなります。①と②は入居率と建物寿命の両方に効きます。

外壁の状態はどうやって調べますか？

ドローンと赤外線カメラによる調査で、足場を組まずに外壁全面を撮影し、タイルの浮きや内部の水分を可視化できます。国土交通省は、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を有する赤外線調査（無人航空機による方法を含む）を認めており、無人航空機による赤外線調査は令和4年1月の告示改正で明確化されました。一般社団法人スカイステージの実例では費用は60万円〜89.6万円で、15階建2棟・約250世帯のマンションでは税込781,000円でした。

建物の調査記録は売却時に役立ちますか？

役立ちます。修繕履歴と調査記録がある物件は買主が修繕リスクを見積もりやすく、価格交渉で不利になりにくくなります。逆に直近10年の調査記録がない場合、買主側が大規模修繕を前提に指値を入れてくることがあります。国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、修繕積立金が計画に対して不足している管理組合は36.6%です。