スカイステージ
外壁タイルが落下して通行人がけがをした場合、民法第717条により所有者は注意をしていたことを理由に責任を免れません。第一次的には工作物の占有者が責任を負いますが、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたときは所有者が責任を負い、この所有者の責任は無過失でも免れません。賃貸マンションで管理会社が適切に管理していた場合でも、最終的な責任はオーナー（所有者）に戻ります。「知らなかった」「管理会社に任せていた」は免責の理由になりません。一般社団法人スカイステージは、ドローンと赤外線カメラによる外壁調査を専門に行っています。この記事では、法令上の義務と、実務としてオーナーが取れる備えを整理します。
| 論点 | この記事の答えの要約 |
|---|---|
| 民法第717条 | 所有者は注意をしていたことを理由に責任を免れない |
| 建築基準法第12条・告示282号 | 竣工または外壁改修から10年超、かつ過去10年以内に全面打診等がなければ3年以内に実施 |
| 赤外線調査 | 令和4年告示改正で、無人航空機による方法を含む赤外線調査が明確化 |
| 実務の備え | 調査記録が、瑕疵の評価と保険の適用判断に効く |
| 調査費用の実例 | 60万円〜89.6万円。15階建2棟・約250世帯は税込781,000円 |
この記事でわかること：民法第717条の所有者責任、12条点検の全面打診時期、赤外線調査の現行根拠、訴訟と保険で効く記録、確認の優先順位
01 外壁が落下したとき、オーナーは責任を負いますか？
負います。民法第717条は、建物などの工作物の設置または保存に瑕疵があり他人に損害を生じたときの責任を定めています。第一次的には占有者が責任を負い、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたときは所有者が責任を負います。所有者のこの責任は、注意をしていたことを理由に免れることができません。
- 第一次的には、その工作物の占有者が責任を負う
- ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者が責任を負う
- この所有者の責任は、注意をしていたことを理由に免れることができない
つまり、賃貸マンションで管理会社が占有者として適切に管理していた場合でも、最終的な責任はオーナー（所有者）に戻ってきます。「知らなかった」「管理会社に任せていた」は、所有者の免責理由にはなりません。
02 外壁の全面打診はいつ必要になりますか？
建築基準法第12条の定期報告では、平成20年国土交通省告示第282号により、竣工または外壁改修工事から10年を超えており、かつ過去10年以内に該当部分の全面打診等を実施していない場合、その条件に該当してから3年以内に全面打診等が必要です。対象となる建物の範囲と報告頻度は、所在する特定行政庁（自治体）の指定により異なります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 根拠 | 建築基準法第12条、平成20年国土交通省告示第282号（2008年4月1日施行） |
| 全面打診等が必要になる条件 | 竣工または外壁改修工事から10年を超えており、かつ過去10年以内に該当部分の全面打診等を実施していない場合 |
| 実施期限 | その条件に該当してから3年以内 |
| 対象範囲 | 落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分 |
| 自治体差 | 対象建物の範囲と報告頻度は特定行政庁（自治体）の指定により異なる |
「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」とは、当該壁面の前面かつ当該壁面高さの概ね2分の1の水平面内に、公道、不特定または多数の人が通行する私道、構内通路、広場を有するものとされています。道路に面した壁面や、共用の通路・広場に面した壁面が該当します。裏手の敷地境界ぎりぎりの面は対象外になることもあり、実際の対象範囲は建物ごとに判断が必要です。
- 12条点検の位置づけ → ドローン外壁調査は建築基準法改正により明文化！12条点検とは
- 周期と違反時のリスク → ドローン点検で効率化！外壁調査の12条点検の周期と違反した場合のリスク
03 赤外線調査は全面打診の代わりになりますか？
なります。国土交通省は、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を有する赤外線調査（無人航空機による方法を含む）を、定期報告の全面打診等として認めています。無人航空機による赤外線調査は、令和4年1月の平成20年国土交通省告示第282号改正で明確化されました。一般社団法人スカイステージの実例では、費用は60万円〜89.6万円です。
全面打診には足場やゴンドラ、高所作業車が必要で、費用も日数もかかります。この負担が、調査が先送りされる大きな理由でした。赤外線調査は、タイルが浮いている部分と密着している部分の温度差を検出する手法です。ドローンに赤外線カメラを搭載することで、足場を組まずに外壁全面を撮影できます。
現行の一次根拠は、令和4年1月の告示改正と、国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査」です。2018年5月23日の技術的助言は、全面打診に加えて赤外線調査による方法のほか、有機系接着剤張り工法による外壁タイルについては引張接着試験により確認する方法によっても差し支えないと整理した、前段の文書です。現行の根拠を2018年の助言だけに置くことはできません。
一般社団法人スカイステージの実例では、ドローン赤外線外壁調査の費用は60万円〜89.6万円です。15階建2棟・約250世帯のマンションでは税込781,000円でした。物件の規模・立地・報告書の分量によって変動します。
- 打診と赤外線の違い → 壁面調査は打診と赤外線のどちら？実例3件の費用
- 費用の内訳 → ドローン赤外線外壁調査の費用はいくら？実例3件と内訳を公開
04 訴訟になったとき、効く備えは何ですか？
民法第717条の所有者責任は、注意義務を尽くしていたことを理由に免れることができません。それでも実務では、瑕疵の有無・程度の立証と施設賠償責任保険の適用判断の2点で、調査記録が差を生みます。一般社団法人スカイステージは、撮影画像・解析結果・劣化箇所の位置を赤外線解析報告書にまとめています。
瑕疵の有無・程度は、どう立証しますか？
「設置または保存に瑕疵があった」ことが責任の前提です。定期的に調査を行い、その時点で異常がなかったこと、あるいは検出された異常に対して補修を行ったことを記録として残していれば、瑕疵の評価や過失相殺の判断に影響します。
保険の適用に、調査記録は効きますか？
施設賠償責任保険などの適用可否を判断する際、点検・調査の実施記録は重要な資料になります。記録がない状態が長期間続いていると、保険会社との交渉が不利になります。撮影画像・解析結果・劣化箇所の位置を記録した資料は、法令上の定期報告に使えるだけでなく、万一の際の記録としても残ります。
05 オーナーが実務で確認すべき優先順位は何ですか？
最優先は、直近10年以内に外壁の全面打診等または赤外線調査を実施しているかと、道路や通路に面した壁面にひび割れ・浮き・欠損がないかの2点です。次いで、定期報告（12条点検）の提出履歴と施設賠償責任保険の加入・補償範囲を確認します。タイルの浮きが検出された場合の補修計画は、その次です。
| 優先度 | 確認すること |
|---|---|
| 高 | 直近10年以内に外壁の全面打診等（または赤外線調査）を実施しているか |
| 高 | 道路や通路に面した壁面にひび割れ・浮き・欠損がないか |
| 中 | 定期報告（12条点検）の提出履歴が残っているか |
| 中 | 施設賠償責任保険に加入しているか、補償範囲を確認しているか |
| 低 | タイルの浮きが検出された場合の補修計画があるか |
建物管理全体の判断基準はマンションオーナーの建物管理ガイドにまとめています。修繕時期の判断は大規模修繕は12年か15年かをご覧ください。
監修：一般社団法人スカイステージ 建物診断チーム（一級建築士・赤外線診断士・二等無人航空機操縦士在籍）
06 外壁落下の責任でよく聞かれることは？
外壁タイル落下の責任でよく聞かれるのは、誰が責任を負うか、全面打診の時期、対象となる壁面の範囲、赤外線調査の可否、調査記録の要否、調査費用の6点です。一般社団法人スカイステージの回答を以下にまとめます。
外壁が落下して通行人がけがをした場合、誰が責任を負いますか？
民法第717条により、第一次的には工作物の占有者が責任を負いますが、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは所有者が責任を負います。この所有者の責任は、注意をしていたことを理由に免れることができません。賃貸マンションの場合、最終的な責任はオーナー（所有者）に及びます。
外壁の全面打診はいつ必要になりますか？
平成20年国土交通省告示第282号により、竣工または外壁改修工事から10年を超えており、かつ過去10年以内に該当部分の全面打診等を実施していない場合、3年以内に外壁の全面打診等が必要とされています。対象範囲と報告頻度は、所在する特定行政庁（自治体）の指定により異なります。
全面打診が必要な「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」とはどこですか？
当該壁面の前面かつ当該壁面高さの概ね2分の1の水平面内に、公道、不特定または多数の人が通行する私道、構内通路、広場を有する部分とされています。道路や共用通路に面した壁面が該当します。
赤外線調査は全面打診の代わりになりますか？
なります。国土交通省は、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を有する赤外線調査（無人航空機による方法を含む）を認めています。無人航空機による赤外線調査は令和4年1月の告示改正で明確化されました。一般社団法人スカイステージはドローンによる赤外線調査を専門に実施しています。
調査記録は残しておくべきですか？
残すべきです。民法717条の所有者責任は無過失責任ですが、瑕疵の有無や程度の評価、施設賠償責任保険の適用判断において、調査の実施記録は重要な資料になります。一般社団法人スカイステージは撮影画像と解析結果をまとめた赤外線解析報告書を作成しています。
調査の費用はどのくらいですか？
一般社団法人スカイステージの実例では、ドローン赤外線外壁調査の費用は60万円〜89.6万円です。15階建2棟・約250世帯のマンションでは税込781,000円でした。物件の規模・立地・報告書の分量によって変動します。
07 外壁の状態を確認したいときは、どこから始めますか？
一般社団法人スカイステージのドローン赤外線調査ページで調査の流れを確認できます。まずは建物診断シミュレーション（無料）で目安を確認することもできます。調査のご相談は建物診断ページから受け付け、建物診断チーム（一級建築士・赤外線診断士・二等無人航空機操縦士在籍）が対応します。
お電話でのお問い合わせ：06-6914-4298（平日 9:00〜17:00）
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